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El Blog de Urbanismo, Expropiación y Medio Ambiente expone noticias, comentarios y reseñas legales en materia de Derecho Urbanístico, Expropiación Forzosa y Medio Ambiente

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02/11/2021

NO SE PUEDE DETRAER EL VALOR DE LOS ARRENDAMIENTOS EN EL JUSTIPRECIO DE LA PROPIEDAD

De acuerdo con el art. 4.1 LEF, en caso de "arrendatarios cuando se trate de inmuebles rústicos o urbanos ... se iniciará para cada uno de los arrendatarios el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle", a diferencia de los demás titulares de derechos o intereses sobre el bien expropiado, que "no percibirán indemnización independiente, sin perjuicio de que puedan hacerlos valer sobre el justo precio derivado de la expropiación principal" (art. 6.2 REF). De este modo, la indemnización independiente que debe determinarse en favor de la persona arrendataria es, en principio, autónoma respecto de la valoración de la propiedad (STS 31-12-2001, RJ 781/2002) y no debe deducirse de la correspondiente al propietario, toda vez que es el beneficiario el que debe soportar el coste de las indemnizaciones y no el propietario, que sufre el perjuicio de no seguir percibiendo las rentas (STS 2-11-1984, RJ 5375; y 14-7-1987, RJ 5432), al tiempo que, puesto que el derecho del arrendatario no tiene naturaleza real sino personal, no limita el dominio y el hecho de que la finca tenga un ocupante no es relevante para la indemnización del propietario ya que la expropiación es causa de resolución del contrato de arrendamiento (STS 10-4-1986, RJ 1877).

No obstante, por el principio de que la expropiación forzosa no debe perjudicar ni tampoco beneficiar al expropiado (sobre todo anteriormente en caso de casas de renta antigua o actualmente plazo amplio y renta baja), se había sostenido que debería reconocerse que el valor en venta de la propiedad es inferior al que podría alcanzar de no estar arrendada. De hecho, la indemnización a los arrendatarios constituye un gasto de urbanización (Cfr., p.ej., art. 115.1 g) Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha), que sería deducible del valor del suelo (art. 37.1 c) TRLS15).

En esta línea, el art. 6.2 4 del Reglamento de Valoraciones señaló que “El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Cuando estos existan, el valor de los mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad. Se considerarán, entre ellos: a) Los derechos reales limitativos del pleno dominio. b) Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad”. Por tanto, se mantiene la regla general de que la indemnización al arrendatario no se deduce del valor de la propiedad, pero sí se excepciona esta regla general tradicional para las “rentas antiguas”, aunque hoy ese problema no es tan importante como lo era anteriormente.

El Tribunal Supremo ha rechazado esta minoración por constituir una regulación reglamentaria "ultra vires", sin amparo legal. Lo ha hecho en su Sentencia de 22 de septiembre de 2021 (RC 293/2020), la cual expone que "hemos de concluir, de una parte, que la regulación a nivel legal de la expropiación contempla la posibilidad de que en el supuesto de expropiación de una finca sobre la que exista un contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a una indemnización por la extinción del mencionado contrato de arrendamiento que no comporta que deba reducir el justiprecio que corresponda al propietario y arrendador; de otra parte, que la mencionada regla general no establece especialidad alguna. Por el contrario, el mencionado artículo 6,2º.b) del RVLS si establece una discriminación respecto de arrendamientos sujetos a una normativa específica que no solo imponga una renta inferior a la normal de mercado sino con unos plazos determinados, en cuyos supuestos, la indemnización que corresponda a dicho arrendatario deber reducir el justiprecio de la propiedad, siendo dicha indemnización de cuenta del
propietario-arrendador.
Y así suscitado el debate debe tenerse en cuenta que, si bien la finalidad del reglamento es la de servir de desarrollo a las previsiones generales establecidas en la norma de rango legal, es lo cierto que cuando la norma reglamentaria establece una disposición que no aparece ni expresa ni implícitamente establecida por la norma legal, se produce una extralimitación
de su contenido, incurriendo en vicio de ultra vires. Y no otra cosa ocurre en el caso de autos en que el RVLS, al establecer en el artículo 6.2º.b) ese régimen
discriminatorio de los arrendamientos a que se ha hecho referencia, no solo está apartándose de la regla impuesta en el TRLS, que no contempla dicha
discriminación, sino que incluso está contraviniendo lo establecido en dicha norma legal, cuya regla general es la de que los arrendamientos comportan que las indemnizaciones que deben abonarse a los arrendatarios debe ser dé
cuenta de la Administración expropiante, o de los beneficiarios de la expropiación; sino que ninguna disposición del TRLS faculta al desarrollo
reglamentario a establecer supuestos en los que se excepcionara dicha regla general. Es decir, la habilitación reglamentaria que se establece en la
Disposición Final Tercera del TRLS/2015 para el desarrollo de la Ley no puede comprender la alteración de las reglas que ya aparecen fijadas en el propio
Texto legal, como es la materia que se ha examinado, por lo que no puede estimarse que, con esa específica regulación, la norma reglamentaria esté
desarrollando, ejecutando o completando la Ley, que es la función que se confiere al Gobierno con la potestad reglamentaria en el artículo 97 de la
Constitución. Así pues, hemos de concluir que el artículo 6.2º.b) del RVLS vulnera los preceptos establecidos en el TRLS/2015, de superior jerarquía normativa, lo cual vicia el precepto de nulidad de pleno derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 47.2º de la de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas".


En definitiva, lo que dice el Reglamento no carece de cierta lógica, pero no está amparado en lo que establece la ley, que contradice, y por tanto es nulo.




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Tiene igualmente a su disposición: Blog legal general y Blog de Administración, Contratación pública y Contencioso




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