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El Blog de Urbanismo, Expropiación y Medio Ambiente expone noticias, comentarios y reseñas legales en materia de Derecho Urbanístico, Expropiación Forzosa y Medio Ambiente

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06/07/2022

COEFICIENTE K Y VALOR DE CONSTRUCCIÓN

En el recurso de casación 2136/2021, el Tribunal Supremo se plantea i) si existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) sí, tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003.

Pues bien, la Sentencia de 23 de marzo de 2022 sostiene que "no existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, y que por el contrario, unos y otros responden a finalidades y criterios de valoración distintos". "Se distingue, por lo tanto, entre los gastos y beneficio empresarial de la actividad de promoción, que se incluyen en el coeficiente K y los costes de ejecución, gastos y beneficio industrial del constructor, incluidos impuestos y honorarios profesionales relativos a la construcción, distinción entre promoción y construcción que se refleja por el legislador en la forma de delimitación de ambos conceptos. Así, en cuanto los gastos y beneficio industrial asociado a la actividad de promoción se computan globalmente mediante la aplicaciónde un coeficiente con carácter general de 1,40, con lo que se persigue una homogeneización que evite valoraciones injustificadamente divergentes, modulando el coeficiente a la baja en 0,20 y al alza en 0,10 cuando se justifique la concurrencia de las circunstancias señaladas expresamente en el propio precepto que afectana la promoción de que se trate. Mientras que la determinación del valor de construcción no responde a un coeficiente preestablecido sino a la concreción en cada caso de los conceptos que lo componen a que se refiere el precepto.
Esta delimitación de conceptos incluidos en el coeficiente K y el Vc, junto con el distinto criterio para sudeterminación, pone de manifiesto la alteración y errónea valoración a la que se llega, tanto por el doble cómputo de un mismo concepto en el coeficiente K y el Vc, como por la consideración o inclusión en el que no corresponda, pues el coeficiente K viene preestablecido en la norma, mientras que la incorporación al Vc de un concepto propio del anterior altera el resultado o importe del mismo".


Y, por otra parte, "tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, no es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003 en la determinacióndel justiprecio por el método residual estático previsto al efecto".

Sobre esta base, de distinción entre el coeficiente K y el valor de construcción (Vc) según se trate de gastos de promoción o construcción, la meritada sentencia considera improcedente la inclusión en el Vc las " licencias de obras o impuesto de construcciones, que son conceptos propios de la determinacióndel valor de construcción", de suerte que·"se excluyan del cómputo, los Gastos de notaría: redacción de documentos notariales para la venta de la edificación, no son sólo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva,división horizontal y constitución de hipoteca. Gastos de Registro: Inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las escrituras anteriores. Impuesto de Actos Jurídicos documentados. Debido a que se trata de un edificio de nueva construcción, pues son estos los gastos que en cuanto responden a la actividad propia de la promoción de la edificación, según resulta del art. 9 de la Ley 38/1999, 5 de diciembre, de Ordenación dela Edificación, y que han de considerarse incluidos en el coeficiente K... Por otra parte, no procede incluir en los gastos de construcción el seguro decenal, del cual, según dispone el art. 19 de la referida Ley 38/1999, el promotor es tomador y asegurado."

 STS_2916_2020 plazos parciales superiores a 3 meses.pdf


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